SEO voor makelaars: waarom je woningen niet op Google staan (we checkten 450 makelaarswebsites)

Het meeste advies over SEO voor makelaars is geschreven voor Amerikaanse realtors en begint met bloggen en backlinks. Ik wilde zien wat kantoren echt tegenhoudt. Daarom opende ik in oktober 2026 op een telefoon de websites van 450 makelaarskantoren in Oostenrijk en Duitstalig Zwitserland. Ze hadden allemaal sterke Google-reviews, dus dit zijn goede kantoren, geen verwaarloosde. Op 245 sites kwam ik van de homepage bij een losse woning, en die bekeek ik zoals Google en een koper hem zien.

De problemen zaten zelden in de inhoud. Ze waren technisch, van buitenaf onzichtbaar en goedkoop op te lossen zodra je ze kent. Het waren Duitstalige kantoren, maar de woningpagina's werken bij Nederlandse en Vlaamse makelaars op dezelfde manier.

Wat we vonden op 450 makelaarswebsites

• 5 kantoren hadden Google opgedragen hun woningen te verbergen. De woningpagina's hadden een noindex-tag, de instructie om een pagina niet in de zoekresultaten te tonen. Ik heb het per kantoor op minstens drie woningen gecontroleerd, dus het was geen verdwaalde pagina.
• Minstens 28 woningpagina's hadden geen previewbeeld. Gedeeld via WhatsApp verscheen een grijze link in plaats van de foto van de woning. Elk geval heb ik bevestigd met hetzelfde verzoek dat WhatsApp doet.
• Meerdere woningpagina's heetten gewoon „Details” of „Detailseite”. In de Google-resultaten en in het browsertabblad heeft elke woning op die sites dezelfde naam.
• Op 203 homepages vond mijn script geen gewone link naar één woning. De woningen zaten achter een zoekformulier, een script of een ingesloten venster van de makelaarssoftware. Sommige zijn via een sitemap toch bereikbaar, maar een koper die doorklikt en een crawler die links volgt hebben het allebei moeilijker.

Niets hiervan valt op als de eigenaar zijn eigen site bekijkt. De pagina ziet er prima uit. Juist daarom blijven deze fouten jaren bestaan.

Waar een makelaarswebsite echt kan winnen

Eerst eerlijk over het speelveld. Bij brede zoekopdrachten zoals „huis kopen Utrecht” wint Funda. Funda heeft duizenden woningen en jaren aan links, en met een betere website haal je dat niet in.

Je website concurreert op vier andere soorten zoekopdrachten:

1. Je naam. Wie over je hoorde, je bord zag of een aanbeveling kreeg, zoekt het kantoor op naam. Die mensen moeten op een site landen die hun volgende vraag beantwoordt, niet op een portalprofiel.
2. Verkopers. „Makelaar Haarlem”, „huis verkopen Amersfoort”, „woning laten taxeren Eindhoven”. Hier verdienen makelaars hun geld, en deze zoekopdrachten zijn niet van Funda. Je vermelding in de kaartresultaten en een duidelijke waardebepalingspagina halen ze binnen.
3. Heel specifieke woningzoekopdrachten. „Driekamerappartement met tuin Amsterdam-Oost” wordt zelden gezocht, maar door iemand die precies weet wat hij wil. Een woning met een eigen titel en een goede omschrijving kan daarvoor verschijnen.
4. Wijken. „Wonen in De Pijp”, „beste wijken voor gezinnen in Utrecht”. Een wijkgids blijft scoren lang nadat elke woning erop verkocht is.

SEO voor een makelaar draait vooral om de tweede en vierde groep. De woningen zijn het bewijs, niet de hele strategie.

1. Zorg dat Google elke woning bereikt en indexeert

Begin bij de basis, want al het andere hangt ervan af.

Zoek op site:jouwdomein.nl plus een straat uit een van je woningen. Komt je eigen woning niet tevoorschijn, zoek dan eerst uit waarom. Het aantal dat Google bij site:-zoekopdrachten toont is grof, maar nul is een duidelijk antwoord.

Open een woning, bekijk de broncode en zoek op „noindex”. Het komt vaak uit een plugin-instelling, een testkopie die live ging of een woningsjabloon van de makelaarssoftware. Eén regel verbergt dan elke woning die met dat sjabloon wordt gebouwd.

Geef elke woning een gewone link en een eigen adres. Een woning die pas verschijnt na het invullen van een zoekformulier heeft geen link die ernaar wijst. Laden je woningen in een ingesloten venster (iframe) van je makelaarssoftware, dan geldt: Google zegt te proberen ingesloten inhoud aan de omringende pagina te koppelen, maar garandeert dat niet. De woning telt dan mogelijk voor het adres van de softwareleverancier in plaats van het jouwe.

Zet elke actieve woning in je sitemap, en haal verkochte eruit als je ze offline haalt. Open daarna het rapport Pagina's in Search Console: het laat zien welke woningen Google kent en waarom de rest niet geïndexeerd is.

2. Geef elke woning een eigen titel

„Details | Jouw kantoor” op 80 pagina's vertelt Google dat je 80 pagina's over niets in het bijzonder hebt. Vergelijk:

• Details | Naam van het kantoor
• Driekamerappartement met balkon, Utrecht-Oost, 78 m² | Naam van het kantoor

De tweede titel past bij wat een koper intypt, en het is wat hij in de resultaten ziet voordat hij besluit te klikken. De meeste makelaarssoftware kan die titel automatisch uit de woninggegevens bouwen: type, kamers, wijk, oppervlakte. Meestal is het een instelling, geen nieuwe site.

Hetzelfde geldt voor de omschrijving. Een woning met drie regels tekst en twintig foto's geeft Google bijna niets. Schrijf de alinea die een goede makelaar aan de telefoon zou zeggen: voor wie de woning past, wat er in de buurt is, wat hem bijzonder maakt.

3. Verwijder verkochte woningen niet

Als een woning verkocht is, verwijderen veel sites de pagina. Scoorde die pagina of werd hij gedeeld, dan gaat alles wat hij opbouwde mee, en bezoekers komen op een foutpagina.

Houd hem. Zet er „Verkocht” bij, houd foto's en omschrijving, en link naar de drie woningen die er het meest op lijken. Voor verkopers is een pagina met recente verkopen in hun straat beter bewijs dan welke claim op je homepage ook. Haal een pagina pas offline als hij niets meer biedt, en stuur hem door naar de meest passende woning of wijkpagina.

4. Bouw wijkpagina's die je woningen overleven

Woningen komen en gaan. Een pagina over een wijk blijft werken: hoe het er is om te wonen, typische prijzen die je uit je eigen verkopen kunt laten zien, scholen, vervoer, en je huidige woningen in die wijk eronder.

Schrijf ze vanuit wat je makelaars echt weten. Een algemene alinea over „een bruisende wijk met uitstekende voorzieningen” helpt niemand en leest als gegenereerd. Een zin als „de straten ten noorden van het park zijn rustiger en verkopen sneller” kan alleen een makelaar uit de buurt schrijven, en daarom leest iemand verder.

5. Win de zoekopdrachten van verkopers met je Google Bedrijfsprofiel

Bij „makelaar” plus een plaats staan de kaartresultaten meestal boven al het andere. Dat is je Google Bedrijfsprofiel, en dat wordt vooral gerangschikt op relevantie, afstand en bekendheid, waar je reviews onder vallen.

• Gebruik overal dezelfde echte bedrijfsnaam, hetzelfde adres en telefoonnummer.
• Kies de juiste hoofdcategorie en voeg je diensten toe, zoals verkoop, verhuur en taxatie.
• Vraag elke tevreden klant om een review en reageer op elke review, goed of slecht.
• Link naar de pagina die bij de zoekopdracht past: een waardebepalingspagina overtuigt verkopers veel beter dan je homepage.

6. Spreek de taal van je kopers goed

Kantoren in toeristische en expatmarkten hebben vaak Engelse of Duitse versies. Als je Google met hreflang vertelt welke versie welke is, moet elke pagina terugverwijzen. Google is hier duidelijk over: als twee pagina's niet naar elkaar verwijzen, worden de tags genegeerd. Eenzijdige hreflang zie ik op meertalige vastgoedsites vaker dan elke andere internationale SEO-fout.

7. Check hoe je woning eruitziet als hij gedeeld wordt

Dit verandert je Google-ranking niet, maar wel of mensen klikken. Kopers sturen woningen via WhatsApp naar hun partner en familie, vaak 's avonds of in het weekend als ze tijd hebben om te kijken. Heeft de pagina geen og:image, dan is de preview een grijze link. Plak een van je woningen in een chat met jezelf en je weet het binnen vijf seconden.

Een woord over gestructureerde gegevens

Je zult lezen dat schema-markup je woningen laat opvallen. Google biedt op dit moment geen rich result voor woningaanbod. Gestructureerde gegevens voor je organisatie, broodkruimels en reviews zijn nog steeds de moeite waard, omdat ze zoekmachines en AI-assistenten helpen begrijpen wie je bent. Verwacht alleen niet dat woningen daardoor speciaal worden weergegeven.

Waar je deze week begint

1. Zoek site:jouwdomein.nl met een straat uit een actuele woning.
2. Bekijk de broncode van één woning en zoek op „noindex”.
3. Lees de titel van drie woningen in het browsertabblad.
4. Open het rapport Pagina's in Search Console en lees waarom pagina's niet geïndexeerd zijn.
5. Plak een woning in WhatsApp.

Verrast een van deze punten je, dan is het meestal snel op te lossen in je huidige systeem. Is het systeem zelf het probleem, bijvoorbeeld omdat woningen alleen in het ingesloten venster van je makelaarssoftware bestaan, dan loont een makelaarswebsite die rond je woningaanbod is gebouwd. Lees voordat je beslist waar je op let bij een makelaarswebsite laten maken en hoe je je website vernieuwt zonder SEO-verlies.