SEO für Immobilienmakler: Warum Ihre Objekte bei Google fehlen (wir haben 450 Makler-Websites geprüft)

Die meisten Ratgeber zu SEO für Immobilienmakler sind für amerikanische Realtors geschrieben und beginnen mit Bloggen und Backlinks. Ich wollte wissen, was Maklerbüros hier tatsächlich bremst. Deshalb habe ich im Oktober 2026 die Websites von 450 Immobilienbüros in Österreich und der Deutschschweiz auf dem Smartphone geöffnet. Alle hatten starke Google-Bewertungen, es sind also gute Büros, keine vernachlässigten. Auf 245 Websites kam ich von der Startseite zu einem einzelnen Objekt, und dieses Objekt habe ich so angesehen, wie Google und ein Käufer es sehen.

Die Probleme lagen selten beim Inhalt. Sie waren technisch, von außen unsichtbar und günstig zu beheben, sobald man sie kennt.

Was wir auf 450 Makler-Websites gefunden haben

• 5 Büros hatten Google angewiesen, ihre Objekte zu verstecken. Die Objektseiten trugen ein noindex-Tag, also die Anweisung, eine Seite nicht in den Suchergebnissen zu zeigen. Ich habe das bei jedem Büro auf mindestens drei Objekten geprüft, es war also keine einzelne verirrte Seite.
• Mindestens 28 Objektseiten hatten kein Vorschaubild. Per WhatsApp geteilt, erschien ein grauer Link statt des Objektfotos. Jeden Fall habe ich mit derselben Anfrage bestätigt, die WhatsApp stellt.
• Mehrere Objektseiten hießen einfach „Details“ oder „Detailseite“. In den Google-Ergebnissen und im Browser-Tab trägt auf diesen Websites jedes Objekt denselben Namen.
• Auf 203 Startseiten fand mein Skript keinen normalen Link zu einem einzelnen Objekt. Die Objekte lagen hinter einer Suchmaske, einem Skript oder einem eingebetteten Fenster der Maklersoftware. Manche davon sind über eine Sitemap trotzdem erreichbar, aber ein Käufer, der sich durchklickt, und ein Crawler, der Links folgt, haben es beide schwerer.

Nichts davon fällt auf, wenn der Inhaber seine eigene Website ansieht. Die Seite sieht gut aus. Genau deshalb halten sich diese Fehler jahrelang.

Wo eine Makler-Website wirklich gewinnen kann

Zuerst ehrlich zum Spielfeld. Bei breiten Suchen wie „Wohnung kaufen Wien“ gewinnen Willhaben, ImmoScout24 und Homegate. Sie haben Tausende Objekte und jahrelang gesammelte Links, und mit einer besseren Website überholen Sie sie dort nicht.

Ihre Website tritt bei vier anderen Arten von Suchen an:

1. Ihr Name. Wer von Ihnen gehört, Ihr Schild gesehen oder eine Empfehlung bekommen hat, sucht das Büro beim Namen. Diese Menschen sollten auf einer Website landen, die ihre nächste Frage beantwortet, nicht auf einem Portalprofil.
2. Eigentümer. „Immobilienmakler Graz“, „Wohnung verkaufen Linz“, „Immobilienbewertung Zürich“. Hier verdienen Makler ihr Geld, und diese Suchen gehören nicht den Portalen. Ihr Eintrag in den Kartenergebnissen und eine klare Bewertungsseite holen sie.
3. Sehr konkrete Objektsuchen. „3-Zimmer-Wohnung mit Garten Innsbruck Pradl“ wird selten gesucht, aber von jemandem, der genau weiß, was er will. Ein Objekt mit eigenem Titel und ordentlicher Beschreibung kann dafür erscheinen.
4. Stadtteile. „Wohnen in Döbling“, „beste Viertel für Familien in Basel“. Ein Stadtteilratgeber rankt noch lange, nachdem jedes Objekt darauf verkauft ist.

SEO für ein Maklerbüro dreht sich vor allem um die zweite und vierte Gruppe. Die Objekte sind der Beweis, nicht die ganze Strategie.

1. Sorgen Sie dafür, dass Google jedes Objekt erreicht und indexiert

Beginnen Sie mit den Grundlagen, denn alles andere hängt davon ab.

Suchen Sie nach site:ihredomain.at plus einer Straße aus einem Ihrer Objekte. Kommt Ihr eigenes Objekt nicht, finden Sie den Grund heraus, bevor Sie irgendetwas anderes tun. Die Zahl, die Google bei site:-Suchen anzeigt, ist grob, aber null ist eine klare Antwort.

Öffnen Sie ein Objekt, sehen Sie sich den Quelltext an und suchen Sie nach „noindex“. Es stammt oft aus einer Plugin-Einstellung, einer Testkopie, die live gegangen ist, oder aus einer Objektvorlage der Maklersoftware. Eine Zeile versteckt dann jedes Objekt, das mit dieser Vorlage gebaut wird.

Geben Sie jedem Objekt einen normalen Link und eine eigene Adresse. Ein Objekt, das erst nach dem Ausfüllen einer Suchmaske erscheint, hat keinen Link, der darauf zeigt. Laden Ihre Objekte in einem eingebetteten Fenster (iframe) Ihrer Maklersoftware, gilt: Google versucht nach eigener Aussage, eingebettete Inhalte der umgebenden Seite zuzuordnen, garantiert das aber nicht. Das Objekt zählt dann womöglich für die Adresse des Softwareanbieters statt für Ihre.

Führen Sie jedes aktive Objekt in Ihrer Sitemap, und entfernen Sie verkaufte, wenn Sie sie offline nehmen. Öffnen Sie dann den Bericht „Seiten“ in der Search Console: Er zeigt, welche Objekte Google kennt und warum die übrigen nicht indexiert sind.

2. Geben Sie jedem Objekt einen eigenen Titel

„Details | Ihr Büro“ auf 80 Seiten sagt Google, dass Sie 80 Seiten über nichts Bestimmtes haben. Zum Vergleich:

• Details | Name des Büros
• 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon, Graz-Lend, 78 m² | Name des Büros

Der zweite Titel entspricht dem, was ein Käufer eintippt, und genau das sieht er in den Ergebnissen, bevor er entscheidet, ob er klickt. Die meisten Maklerprogramme können diesen Titel automatisch aus den Objektdaten bauen: Art, Zimmer, Lage, Fläche. Meist ist das eine Einstellung, kein Neubau.

Dasselbe gilt für die Beschreibung. Ein Objekt mit drei Zeilen Text und zwanzig Fotos gibt Google fast nichts in die Hand. Schreiben Sie den Absatz, den ein guter Makler am Telefon sagen würde: für wen die Wohnung passt, was in der Nähe ist, was sie besonders macht.

3. Löschen Sie verkaufte Objekte nicht

Ist ein Objekt verkauft, löschen viele Websites die Seite. Hat diese Seite gerankt oder wurde sie geteilt, geht alles, was sie aufgebaut hat, mit ihr verloren, und Besucher landen auf einer Fehlerseite.

Behalten Sie sie. Markieren Sie sie als „Verkauft“, behalten Sie Fotos und Beschreibung und verlinken Sie die drei ähnlichsten Objekte, die Sie haben. Für Eigentümer ist eine Seite mit aktuellen Verkäufen in ihrer Straße ein besserer Beweis als jede Behauptung auf Ihrer Startseite. Nehmen Sie eine Seite erst offline, wenn sie nichts mehr bietet, und leiten Sie sie auf das passendste Objekt oder die passende Stadtteilseite weiter.

4. Bauen Sie Stadtteilseiten, die Ihre Objekte überdauern

Objekte kommen und gehen. Eine Seite über einen Stadtteil arbeitet weiter: wie es sich dort lebt, typische Preise, die Sie aus Ihren eigenen Verkäufen zeigen können, Schulen, Verkehr, und darunter Ihre aktuellen Objekte in diesem Viertel.

Schreiben Sie sie aus dem, was Ihre Makler wirklich wissen. Ein allgemeiner Absatz über „ein lebendiges Viertel mit hervorragender Infrastruktur“ hilft niemandem und liest sich wie generiert. Ein Satz wie „die Straßen nördlich des Parks sind ruhiger und verkaufen sich schneller“ kann nur ein Makler vor Ort schreiben, und genau deshalb liest jemand weiter.

5. Gewinnen Sie die Eigentümersuchen mit Ihrem Google-Unternehmensprofil

Bei „Immobilienmakler“ plus Ort stehen die Kartenergebnisse meist über allem anderen. Das ist Ihr Google-Unternehmensprofil, und es wird vor allem nach Relevanz, Entfernung und Bekanntheit gereiht, wozu auch Ihre Bewertungen zählen.

• Verwenden Sie überall denselben echten Firmennamen, dieselbe Adresse und Telefonnummer.
• Wählen Sie die richtige Hauptkategorie und tragen Sie Ihre Leistungen ein, etwa Verkauf, Vermietung und Bewertung.
• Bitten Sie jeden zufriedenen Kunden um eine Bewertung und antworten Sie auf jede, ob gut oder schlecht.
• Verlinken Sie die Seite, die zur Suche passt: Eine Bewertungsseite überzeugt Eigentümer weit besser als Ihre Startseite.

6. Sprechen Sie die Sprachen Ihrer Käufer richtig

Büros in Tourismus- und Expat-Märkten haben oft englische, italienische oder russische Versionen. Wenn Sie Google mit hreflang sagen, welche Version welche ist, muss jede Seite zurückverweisen. Google ist hier eindeutig: Verweisen zwei Seiten nicht gegenseitig aufeinander, werden die Tags ignoriert. Einseitiges hreflang sehe ich auf mehrsprachigen Immobilien-Websites häufiger als jeden anderen internationalen SEO-Fehler.

7. Prüfen Sie, wie Ihr Objekt beim Teilen aussieht

Das ändert Ihr Google-Ranking nicht, aber es ändert, ob Menschen klicken. Käufer schicken Objekte per WhatsApp an Partner und Familie, oft abends oder am Wochenende, wenn sie Zeit zum Ansehen haben. Hat die Seite kein og:image, ist die Vorschau ein grauer Link. Fügen Sie eines Ihrer Objekte in einen Chat mit sich selbst ein, und Sie wissen es in fünf Sekunden.

Ein Wort zu strukturierten Daten

Sie werden lesen, dass Schema-Markup Ihre Objekte hervorhebt. Google bietet derzeit kein Rich Result für Immobilienangebote an. Strukturierte Daten für Ihr Unternehmen, Breadcrumbs und Bewertungen lohnen sich trotzdem, weil sie Suchmaschinen und KI-Assistenten helfen zu verstehen, wer Sie sind. Erwarten Sie nur nicht, dass Objekte deshalb besonders dargestellt werden.

Womit Sie diese Woche anfangen

1. Suchen Sie site:ihredomain.at mit einer Straße aus einem aktuellen Objekt.
2. Sehen Sie sich den Quelltext eines Objekts an und suchen Sie nach „noindex“.
3. Lesen Sie den Titel von drei Objekten im Browser-Tab.
4. Öffnen Sie den Bericht „Seiten“ in der Search Console und lesen Sie, warum Seiten nicht indexiert sind.
5. Fügen Sie ein Objekt in WhatsApp ein.

Wenn Sie eines davon überrascht, ist es meist schnell in Ihrem bestehenden System behoben. Ist das System selbst das Problem, etwa weil Objekte nur im eingebetteten Fenster Ihrer Maklersoftware existieren, lohnt sich eine Makler-Website, die um Ihre Objekte herum gebaut ist. Bevor Sie entscheiden, lesen Sie, was eine Website für Immobilienmakler kostet und wie eine Plattform für mehrere Marken funktioniert.